Hneď na začiatku je potrebné povedať, že následky, ktoré sú opisované v článku (MY Turčianske noviny č. 29, 26. júla, www.turiec.sme.sk) nie sú ojedinelé. Naopak, s vysokou pravdepodobnosťou sa opakujú v mnohých prípadoch.
Následky, ktoré tento dom postihli sú nenávratné, ale vyhnúť sa príčinám, ktoré stručne uvediem, môžu zabrániť mnohým podobným skúsenostiam. Tepelná izolácia z múru ešte nepadla, takže to nie je až tak zlé, ako ukazujú obrázky.
„Zážitky“, strata zdravia a nervov, ale aj peňazí má dve hlavné príčiny, ktoré spomeniem nie preto, aby sme plakali nad rozliatym mliekom, ale aby sme predišli takýmto a podobným príbehom.
Z článku nie je celkom jasné, či je objekt spravovaný správcovskou firmou, alebo je tam založené a funguje spoločenstvo vlastníkov bytov. V oboch prípadoch však jednoznačne platí spoločná podstata.
Investor je ten, ktorý platí a ten si stanovuje aj všetky podmienky. Žiaľ, v mnohých prípadoch je táto podstatná podmienka, ale aj zákony obchádzané a skúsenosti hovoria, že sa to deje mnohokrát z neznalosti práva, ale aj povinností vlastníkov bytov, ale vo veľkej miere aj z dôvodu ľahostajnosti.
V oboch prípadoch, t.j. ak v dome pracuje spoločenstvo vlastníkov bytov, alebo je dom v správe správcovskej spoločnosti sú zásady rovnaké.
Už v čase prípravy bola potrebná spolupráca s odborne fundovaným a hlavne dôveryhodným technickým a ekonomickým poradcom. Môžeme ho nazvať aj dozorom. Predseda samosprávy alebo zástupca vlastníkov bytov môže byť dobrý v riešení každodenných problémov, ale pokiaľ nemá skúsenosti a samozrejme aj primerané vzdelanie potrebné pre rozhodnutia v stavebníctve či finančníctve, narobí viac škody, ako úžitku. Technický dozor v bytovke na Podháji zdá sa prišiel na stavbu až keď už boli práce začaté a to je už veľmi neskoro. Sklon dlažby na balkónoch je to posledné, čo asi mohol hodnotiť.
Výber či už projektanta, alebo dodávateľov na jednotlivé časti prác, časové parametre jednotlivých dodávok, druh a kvalita materiálov, ale samozrejme aj kvalita prác by mali byť v réžii dozora.
Myslím, že prípad rekonštrukcie a obnovy obytného domu na Podháji ešte len ukáže svoje „zúbky“. Medzi riadkami článku možno tušiť prekvapenie z improvizovaného zabezpečovania financií a narýchlo uzatvorenej úverovej zmluvy. Tá so sebou prináša okrem potrebných finančných prostriedkov aj platby úrokov a tie obyvateľov pri dlhodobých splátkach posadia. Z článku je možné vidieť už od začiatku finančnú, ale aj organizačnú nepripravenosť . Neprehľadnosť financovania založila podhubie pre následné ťažkosti. Nie je však jasné, ako mohol zástupca vlastníkov bytov uzatvoriť úverovú zmluvu, ktorú musí schváliť dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov v dome a tí by mali byť viac než dobre informovaní o podmienkach úveru a hlavne o celkovej sume, ktorú budú musieť zaplatiť všetci spolu s úrokmi.
Bude to asi prípad podobný nášmu, ktorý stručne uvediem preto, aby som ľuďom z Podhája aspoň trošku upravil zdravotné parametre. Nie sú totiž ojedinelý prípad. V tom našom prípade nám bol „doporučený“ úver s pomerne „výhodnou“ úrokovou sadzbou. Splatnosť úveru je dlhá a jednoduchou matematikou dostaneme výsledok (žiaľ už neskoro), že pokiaľ sme vzorný dlžník a plníme si všetky svoje splátkové povinnosti, tak v tom našom úvere si priplatíme na úrokoch viac ako 65 percent z poskytnutého úveru.
Aj v druhom prípade nás naša správcovská firma dostala podivným postupom, (nie v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov) do dlhu, u ktorého zaplatíme na úrokoch viac ako 115 percent z poskytnutého úveru. Áno, raz toľko, ako bol poskytnutý úver a k tomu ešte 15 % navrch. Všetky naše doterajšie „výhodné úvery“ nás stoja len na úrokoch celkom 143 700 eur, teda viac ako 4 milióny slovenských korún. Zdôrazňujem, že len na úrokoch. A to sú správcom potvrdené čísla, zostáva ešte nezodpovedaná otázka, koľko sme zaplatili v skutočnosti, pretože máme problémy dostať sa k základným podkladom.
Ale postúpme ďalej vo vašom probléme. Nevidím dôvody, prečo museli byť riešené všetky rekonštrukčné práce naraz, jednou firmou, jednou dodávateľskou zmluvou. Tento spôsob je finančne vysilujúci a zadlžuje dom na dlhšie obdobie s hroziacim výsledkom podobným, ako som už uviedol. Pokiaľ sa všetko naraz melie, aj kontrola vykonaných prác, kontrola fakturácie, kontrola použitých materiálov, aj prehľad o výške čerpaných financií nemôžu byť vykonávané na požadovanej úrovni. A samozrejme, takéto chaotické a kalné prostredie prináša aj rôzne možnosti nekalých praktik. V mnohých prípadoch je potom výška potrebných finančných zdrojov závislá aj od „spolupráce“ dodávateľskej firmy so správcovskou spoločnosťou, predsedom samosprávy alebo so zástupcom vlastníkov bytov. To by však bola samostatná kapitola.
Z toho, čo sa dá čítať v príbehu z Podhája, je možné naznačiť, že lepšie hádam bolo tieto práce samostatne a postupne vykonávať. Myslím tým samostatnú finančnú prípravu, samostatný dodávateľ a realizácia prác..., a to na výmenu okien a dverí, zateplenie obvodového plášťa a stropu pivníc, strechu spolu so strešným zateplením, opravu balkónov, výmenu rozvodov. Domnievam sa, že celková rekonštrukcia, ktorú Podhájčania na dome vykonali, je nad sily jedného dodávateľa s dvojročnými skúsenosťami. Tu bola, myslím, zaťatá druhá sekera.
Ak neberiem do úvahy naznačené súdne spory, tak poslednou etapou je preberanie vykonaných prác, odstránenie kolaudačných závad a minimálne zákonná záručná doba na všetky vykonané práce a dodávky. Ak tento proces nemajú na spomínanom dome za sebou, mali by mu venovať pozornosť, aby si nezaťali sekerou aj do tretice.
V prípadných súdnych „dokrútkach“ im ale želám veľa úspechov, aj keď som s ohľadom na určité danosti pesimista.
Na záver ešte raz. Dom na Podháji nie je v Martine jediná rekonštrukcia v oblasti bytového fondu, ktorá stojí nielen peniaze, ale aj kopu nervov a zdravie. Príspevok a reakciu na ich „zážitky“ som napísal v snahe, aby takýchto domov v Martine bolo čo najmenej.
P.S.: Som spoluvlastníkom bytu v jednom z obytných domov v Martine a svoje poznámky napísal na základe svojich doterajších tiežzážitkov.
Autor: D. D.
